２００５市場特征

政策沖擊波迫使增速趨緩

本來上半年房地產(chǎn)市場的增長速度很快，但是由于從上半年開始，國家下發(fā)了幾個條文，并且比較頻繁，對消費者、銀行、投資者的影響遠遠大于實際影響。比如說貸款，銀行對房地產(chǎn)的貸款總額依然沒有減少，并且按照各種數(shù)據(jù)還增長了３０％多，實際上增長并沒有減少，但是對房地產(chǎn)的購買速度、投資速度產(chǎn)生了一定的影響。

地產(chǎn)指標仍在上升

房地產(chǎn)的各項增值指標，雖然速度放緩，但是幅度仍然沒有減少，仍然是兩位數(shù)增長。我聽說最新一個指標，鄭州的房價已經(jīng)突破了３０００元。大家知道作為中國的一個省會城市的房價，我認為在過去幾年一直是被低估的，我們的房價在過去幾年都是比較低的，這個價位與在整個經(jīng)濟總量當中的地位、其他綜合經(jīng)濟指標在國內(nèi)的排位不太吻和。

空置率大大下降

今年比去年下降了３０％多，也就是說市場整個還是比較理性的，沒有泡沫。

投資主體多元化

大家都知道三年以前的開發(fā)商基本上都是熟面孔，９０％以上都是本地的開發(fā)商。但今年以來，這種色彩已經(jīng)非常濃厚了，像上海的綠地，浙江的綠城，全國知名的地產(chǎn)商在今年開始介入鄭州市場。

消費結(jié)構(gòu)悄然變化

我個人一直認為，去年以前，在鄭州或全省買房子一般來說９０％以上都是自住為主的。但是今年隨著鄭東新區(qū)開發(fā)節(jié)奏的加快，一些特殊的事件，包括中國第一條快速鐵路交通樞紐在鄭東新區(qū)的最后確定，增強了投資者的信心。很多同行都沒有想到鄭東新區(qū)的房子會賣得這么好。其實剛開始包括鄭東新區(qū)的一些開發(fā)商的信心也不足，起始價比較低。但是應(yīng)該看到，以投資為主要目的的消費者已經(jīng)在開始加大。

產(chǎn)品形態(tài)日趨豐富

２００５年市場上的新產(chǎn)品比較多，包括一些大型的別墅盤子，一些過去在國內(nèi)市場上沒有見到過的，產(chǎn)品形式在逐漸豐富。包括很多商業(yè)的商品房，像前一段的大上海城等以投資為主的商戶。

商業(yè)模式比較清晰

商業(yè)模式是全國的同行交流比較多的話題。在過去的１２年當中，我們主要把它定位為五種形態(tài)：住宅、寫字樓、商場、工業(yè)廠房和公寓式酒店。像公寓式酒店這類原來市場上很少見的產(chǎn)品，今年已經(jīng)開始比較多地出現(xiàn)了。

預(yù)測２００６市場前景

總體呈現(xiàn)平穩(wěn)、理性狀態(tài)

在過去的幾年，各地政府還是在大量地推公務(wù)員住宅，比如說安陽市場，在過去有幾千套公務(wù)員住宅，新鄉(xiāng)市場也有１０００套。當時我曾提出過一些意見，因為這造成了新的不公平現(xiàn)象，實際上加重了社會上不和諧的聲音。在過去的兩三年我也提出過這樣的意見，但是遺憾的是沒有得到重視。矛盾依然存在，市場化的程度沒有達到理想的狀態(tài)。

我相信在未來的兩年當中，市場化程度會不斷地得到提升，越來越多的政府官員會認識到這一點。在這個大前提下，我相信明年依然會在一個平穩(wěn)、理性的狀態(tài)下發(fā)展。

開發(fā)規(guī)模的整體優(yōu)勢繼續(xù)顯現(xiàn)

今年河南省在建的房子超過了４７００萬平方米，在全國來說總量排在前十位。這就是我們的人口優(yōu)勢和經(jīng)濟總量整體優(yōu)勢所帶來的結(jié)果。

我認為河南省的住宅商品供應(yīng)量從今年開始應(yīng)該每年在４５００萬平方米以上。所以，我認為就河南的房地產(chǎn)而言，開發(fā)規(guī)模的整體優(yōu)勢在今后幾年還會不斷地上升，我希望明年突破５０００萬平方米，如果能夠達到這個數(shù)字的話，我相信各位開發(fā)商將會有干不完的活。

地區(qū)優(yōu)勢向周邊蔓延

投資多元化的優(yōu)勢在鄭州已經(jīng)非常明顯了，但是這種現(xiàn)象在地市、中等城市還不夠明顯，但是我相信在明年這種現(xiàn)象就會非常明顯。因為隨著長三角經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加上一線城市土地供應(yīng)的不斷收緊，那些一線城市的二、三流開發(fā)商已經(jīng)很難拿到土地了。也就是說在這種大型城市三五億拿不到地的情況已經(jīng)開始顯現(xiàn)。明年鄭州、安陽、開封都會看到那些在一線城市無奈地退出的開發(fā)商在我們這里扮演大鱷的角色。我知道在周口、洛陽、安陽已經(jīng)有了沿海一代的開發(fā)商。

開發(fā)商陣營繼續(xù)調(diào)整，強者愈強、弱者愈弱

過去如果說還可以看到一些規(guī)模不大的開發(fā)商的話，那么明年將會逐漸地消化完，鄭州市場的開發(fā)陣營將會繼續(xù)調(diào)整。第一方陣的開發(fā)商陣容將會基本確定。

產(chǎn)品主義將成為市場的主旋律

重營銷輕產(chǎn)品、重外觀輕內(nèi)容、重營銷輕管理這些現(xiàn)象在過去十年的中國市場還是比較普遍的。但是這兩年已經(jīng)有廠商開始重視自己的產(chǎn)品了。我相信從明年開始，產(chǎn)品主義會成為主旋律，越來越多的開發(fā)商會關(guān)注自己的產(chǎn)品的科學(xué)性、投資成本的控制，以及產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化率。所以產(chǎn)品主義我相信明年將會被主流地產(chǎn)商所認識。

服務(wù)理念提高到戰(zhàn)略高度

原來物業(yè)管理還沒有提高到戰(zhàn)略領(lǐng)域，大多數(shù)人還是從營銷角度來看待物業(yè)，我相信本地的一些開發(fā)商有些已經(jīng)做得非常好了。隨著這些管理好的小區(qū)成為市場的引導(dǎo)者之后，會有越來越多的地產(chǎn)商把服務(wù)不僅物業(yè)服務(wù)，提高到戰(zhàn)略的高度，成為一些主流地產(chǎn)商今后時期的管理的中心工作。

優(yōu)勢企業(yè)將成為與國際企業(yè)接軌的巨大橋梁。我們通過十幾年的積累贏得了國際市場的認可，今年四季度先后從海外募集到了４５００萬美元，我相信越來越多的公司，一些優(yōu)秀地產(chǎn)商的優(yōu)秀項目，會借助自己本身產(chǎn)品項目的優(yōu)勢，吸引國外資金的進入。所以這些優(yōu)勢企業(yè)的優(yōu)勢項目將會成為國際資本運作的巨大橋梁。

房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位有望得以鞏固

大家知道，今年全省的投資如果接近３００億的話，將會占到我們河南省投資增長總額當中一個很大的比重。在今后幾年我相信房地產(chǎn)行業(yè)的這樣一種形勢，在河南依然會向好。另外在今后幾年就中國而言，大量的國際資本會介入到中國市場中來。從明年開始，我相信一些國際資本會投入企業(yè)，實際上在今年也已經(jīng)有企業(yè)開始運作了，這應(yīng)該是今后的一個運作方式。另外就是產(chǎn)業(yè)化將會成為今后越來越被開發(fā)商提到的一個關(guān)鍵詞。